在全国楼市整体趋稳的背景下，上海楼市凭借豪宅市场的强劲表现脱颖而出，上演了一幕幕令人惊叹的 “热销传奇”。两千万级新房 28 秒成交一套，“日光” 成为常态，豪宅市场的火热不仅点燃了上海新房市场，更强力拉动房价继续领涨全国，重塑着上海楼市的格局。

根据国家统计局数据，5 月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降 0.2%，然而上海却逆势上扬，环比上涨 0.7%，同比涨幅更是达到 5.9%。这一亮眼成绩的背后，是豪宅项目的集中发力。上海新房价格表现强势，高端盘的集中入市，大量高净值人群的关注带动市场热度飙升，直接拉高了新房市场的整体均价。

豪宅市场 “日光” 已成为上海楼市的常态。6 月 18 日 - 6 月 22 日，融创上海壹号院四批次公开认购，尽管项目均价高达 18.9 万元 / 平米，总价 3500 万元起，但认购首日便突破百组，截至 6 月 22 日，128 套房源认购超 200 组。此前，5 月 21 日融创上海壹号院三批次 64 套房源开盘即售罄，销售额达 40.25 亿元。6 月 11 日，杨浦滨江内中环的中海云邸玖章开盘，105 套住宅吸引 227 组有效认筹，认购率高达 216%。

回顾 5 月份，绿城潮鸣东方、国贸中国铁建西派海上、康定壹拾玖等多个豪宅项目纷纷实现 “日光”。5 月 11 日，徐汇滨江的 “单价地王” 绿城潮鸣东方项目，均价约 19.5 万元 / 平米的 120 套房源全部售出，单日销售金额 69.88 亿元，最贵一套房源总价达 1.54 亿元；5 月 28 日，康定壹拾玖项目 92 套房源在 41 分钟内售罄，每套成交仅需约 28 秒，吸引 244 组客户认购，认购率高达 265%，其二期房源过会单价还上涨了 2000 元 / 平米。

某研究院预计，2025 年上海市总价 3000 万元以上的新房项目成交套数将超 2000 套，成交金额预计达 1093 亿元。另有数据显示，截至 6 月 22 日，上海上半年一手 5000 万元以上豪宅网签数量已达 518 套，是 2024 年同期的两倍。

上海豪宅市场的火热，源于多方面因素。有地产权威人士认为，在投资品市场深度调整以及储蓄市场降息的情况下，资金加速流入保值增值和风险防御性强的领域，豪宅市场吸引力显著增强。同时，购房政策效应持续释放，购买力进一步修复，改善型住房需求表现强劲，“好地段、好产品，必然会有好市场” 得到充分验证。

豪宅成交量的大幅增长，直接带动了上海房价的逆势上涨。6 月 16 日公布的数据显示，70 个大中城市中，新房价格环比上涨城市减少，但上海新房价格环比上涨 0.7%，仅次于杭州；同比上涨 5.9%，位列全国第一。今年前 5 个月，上海新房价格均值同比上涨 5.7%，持续领涨全国。5 月，上海共入市 40 个项目，其中均价超 10 万元的项目有 10 个，在高价房推动下，新房成交均价突破至 90691 元 / 平米，环比上涨 24.8%，创下历史新高。

豪宅带涨房价的背后，土地成本也在持续攀升。2024 年 6 月上海取消土拍限价后，核心区地块楼板价普遍突破 12 万元 / 平米。6 月 19 日上海第五次土拍，保利发展以 9.55 万元 / 平米的楼面价竞得杨浦区热门地块，溢价率 31%。次日，上海市又公布第六批拟出让住宅用地清单，多宗占据城市核心资源的宅地备受瞩目，业内人士预计部分地块楼板价有望突破 20 万元 / 平米。

然而，在豪宅市场风光无限的同时，上海楼市的 “结构性分化” 特征也不容忽视。有上海市场分析师指出，豪宅市场的火热在一定程度上掩盖了这种分化。国家统计局数据显示，5 月上海二手房价环比下降 0.7%，近两个月二手房挂牌量上升，给房价稳定带来压力，房东为促成交易扩大议价空间，尤其是千万元以上房源和品质不佳的老破小议价空间更为明显。

对于上海楼市的未来，有专业人士认为，鉴于新房成交量和价格表现良好，短期新政策出台可能性不大，市场将依靠自身节奏发展。随着二季度成交量季节性小幅回落，二手房价格将进入新一轮拉锯。在豪宅市场持续火热与楼市结构分化并存的局面下，上海楼市的走向值得持续关注。

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