十一月，大事件不断。

先是防控措施二十条的调整，再是涉足房地产金融的十六条红利，很多人也许看到这样的急转向一时还有些接受不了，但看完十月楼市、经济数据，应该会对宏观方向的调整予以理解。

全国房价再降 但似乎到底了

扒了统计局近一年的数据，10月新房销量8393万方、销额8371亿元，可得10月全国平均新房价格约9973元/㎡。

从环比维度看，10月全国房价较上月有近4%的跌幅，但同比较去年10月，只下跌了0.6个百分点。

数据上反馈，全国房价似乎跌不动了，单拿月度数据对比肯定是站不住脚的，产生“跌不动猜想”主要源于下面这两则数据：

1-10月，全国商品房销额跌幅已经连续五个月收窄，销售面积走势也趋于平缓，大有筑底的迹象。

房企开发到位资金方面也是如此，从5月开始，已有六个月的平稳筑底迹象，同比下降幅度维持在-25%左右，并未持续下探。

在防控二十条和金融十六条的烘托下，尤其是直接利好民企融资的后者刺激下，房企到位资金和销量有望开始回温，降幅进一步收窄。

其次，是全国70城数据。10月全国二手房下跌城市数量来到了64个，已经连续五个月数量增加，目前已与2014年市场最差时接近；但分城市能级来看，一线城市的二手房价格同比上涨1.3%；二线城市新房和二手房价格继续下降0.3%和0.5%，三线城市分别下降0.4%和0.5%，降幅有所收紧。

目前，下跌城市数量在增多，但一线城市二手房已经有了价格回暖的趋势，二三四线城市还在熬，包括长牛行情六年之久的西安，新房、二手房也连续两月出现了负增长。

再去复盘从去年九月开启的救市，房贷利率一降再降、购房门槛一松再松，甚至成都、杭州、南京、苏州等这样的强二线都对限售、限贷完成了N轮松绑，但除了成都、合肥政策奏效外，更多的城市终究难逃继续下行的命运。

当下楼市已经对上述常规救市手段“免疫”，没有08年四万亿、14年棚改这样的“猛招”，想靠房地产去逆风翻盘的概率太低，但时代和环境都在变，如果只是单纯地去复制过去的政策，大概率也不会奏效。

现在给房企进行了全面输血，如果不去从需求端再进行刺激，何必在金融信贷端“下血本”，共同拭目以待吧。

经济底 同样有了见底预期
今年看惯了低迷的经济增长，所以对10月本月并没有太多期待，实际数据出炉后，反而理解了宏观政策在此时转向的必要性。

先从房企拿地端着眼，统计局给出的数据今年1-10月，土地成交金额约为6061亿元，同比增长-46.9%，再结合此前财政部曾宣布，今年1到9月全国卖地收入比上年同期下降28.3%。

这意味着，10月卖地收入出现了极大的下滑。

其次是三驾马车的表现：

固投仍在底部，累计同比增幅比上个月回落了0.1个百分点。房地产在其中还是拖油瓶的角色，同比下降8.8%，回落幅度扩大0.8个百分点。

也就是说，房地产开发还在谷底，现在对固投增长的贡献值仍为负，且自从2022年1-4月转负后，并未表现出丝毫的好转态势。

如果分单月看，这一趋势更加骇人。从历史数据可以算出，2022年10月房地产投资额为10386亿，2021年10月是12366亿，单月同比下降了16%。

居民消费也由正转负，10月黄金周的电影票房只有15.4亿左右，较2021年的43.72亿元，同比下滑了64.78%；餐饮同比-5%、服装-4.4%、家具-8.2%、建材-5.3%，

限额消费以上的金银珠宝有了1.7%的同比增长，但直接体现老百姓衣食住行的日常消费，显然还在低谷；

出口数据太敏感，就不去深扒了。但代表实体经济且今年相对坚挺的工业增加值，也开始了回落。

现在要在经济增长中找回场面，拖后腿最严重的领域一定要迅速回暖，不然没法向转向的宏观政策交待，所以在政策的连贯性上，出台防控二十条后，紧接着便向房地产全面输血......

2022年11月，一定是这三年来最值得铭记的月份。金融十六条，再加上疫情防控更强调精准化，拒绝层层加码、一刀切，以及中国跟欧美高层重启对话，整个市场的氛围开始好转。

这也让市场产生一种预期，10月便是底部，否则资本市场也不会如此迅速，毕竟炒股炒得就是预期。

专注抄底？不如正视需求
聊回西安最新70城新房、二手房双降，其实只要你对西安楼市足够专注，便不会对价格双降感到意外。

西安近来新房价格公示极度活跃，三季度及10月均供应量稳定在90万㎡左右，价格公示也源源不断，近20000套房源让购房者应接不暇，很多楼盘备案一个价、实际销售一个价，带着“惊喜价”开盘而来，也是为了更好的去化。

港悦城首开、二批次推售均有优惠，招商央畔祭出“特价房”，大明宫板块为了走量，不仅房价优惠，还推出限量的“送硬装”房源，软件新城保利、中海、中铁建均有首开优惠，高新三期2.1万/平米起的特价房，时至年底，肯拿出优惠的楼盘只多不少。

• 港悦城

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• 招商央畔

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  户型3-3室 | 建面105-120㎡

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再加上近来主城区高性价比项目的陆续入市，如紫薇西棠、陕建东元府、翡丽西安、雅居乐宏府翰林山、高科麓湾等，对均价上涨不构成“威胁”。

西安降价也未尝是件坏事。两个月前，央行在决定哪些城市可以放宽首套住房贷款利率下限时，采用的依据就是“2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”。

央行的出发点是好点，利率低一点，销量好一点。但一圈筛下来，70个大中城市中，只有23个城市符合条件，西安并不在列，也许数据在跌一个月，西安的房贷利率还有再下调的空间，现在全国已经十余个城市首套利率破4。

市场越差，地方拥有的自主政策空间就越多。

西安楼市比不上焱焱焱的成都，但相对全国大多城市，还是很坚挺的。不必为新房、二手房双双下跌的房价指数而拍手叫好，也不必为低首付、低利率和降价房源而冲动上车，“房住不炒”下，选对穿越周期的城市、板块、房源更为重要，而这需要长远的眼光、正确的认知和果断下手的筹码！